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發布時間：2021-10-20 05:34
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?廣州為多貸z款簽訂陰陽合同，解除后能主張對方違約嗎？
廣州為多貸z款簽訂陰陽合同，解除后能主張對方違約嗎？
張靜律師解答：不能。如下面這個案件，買家為多貸z款與賣家簽訂陰陽合同，故意在陽合同提高房款金額，終導致貸z款無法發放，合同不得不解除。賣家主張買家構成違約，要求賠償違約金、利息、律師費等，法z院認為賣家在知情的情況下仍同意配合簽訂陰陽合同，也有過錯，故不支持其賠償請求。終判z決已經發生的費用各種承擔，房屋過戶回賣家，過戶費用由買家承擔。
判z決書節選：
法z院認為,本案為房屋買賣合同糾紛,訴z訟中,李賣家與聶買家一致同意解除雙方簽訂的《房地產買賣合同》、《廣州市存量房買賣合同》,并將涉案房屋重新過戶至李賣家名下。本案爭議的焦點，關于李賣家主張聶買家支付違約金、墊z資付款利息及支付律師費、訴z訟保全責任保險費的問題。
⒈關于李賣家主張違約金的問題。違約金是指按照當事人的約定或者法律規定,一方當事人違約時向另一方支付的損失。李賣家主張聶買家支付違約金的依據是聶買家未按約支付購房尾款78萬元。本案中,聶買家未取得郵儲銀行荔灣支行發放的貸z款,主要原因是借z款人提供虛z假信息,包括簽訂陰陽合同。聶買家為了獲取超額貸z款在簽訂《廣州市存量房買賣合同》時將房屋成交價設定為112萬元,李賣家在該合同上簽名并捺印確認,應視為李賣家知道或者應當知道雙方簽訂的合同為虛z假合同,導致貸z款銀行不予放貸,李賣家存在過錯,無權主張違約金。故李賣家主張聶買家賠償違約金90000元,依據不足,不予支持。
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廣州買房時發現賣家只是掛名人，需要追加真正的賣家進訴z訟嗎？
張靜律師解答：若名義賣家披露真正的賣家，則可由買家自己選擇告誰，告名義賣家還是真正賣家都可以，承擔責任都是一樣的。但是選定后就不能再更換。
本院認為，關于林賣家是否需承擔《商鋪買賣合同》項下的出賣人義務的問題。《合同法》第四百零二條規定，“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外”；第四百零三條第z一款、第二款規定，“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關系的，受托人因第三人的原因對委托人不履行義務，受托人應當向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權利，但第三人與受托人訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外；受托人因委托人的原因對第三人不履行義務，受托人應當向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對人主張其權利，但第三人不得變更選定的相對人”。本案中，涉案商鋪登記在林賣家名下，林賣家亦以自身名義與劉買家簽訂《商鋪買賣合同》，無充分證據反映林賣家在簽訂《商鋪買賣合同》之時有向劉買家披露其系代案外人澤某公司持有涉案商鋪的事實，而劉買家也以林賣家為合同相對方提起本案訴z訟，要求林賣家承擔《商鋪買賣合同》項下的出賣人義務。基于此，林賣家應作為出賣人向劉買家承擔返還購房款及團購費的出賣人義務。對林賣家提出涉案商鋪實際權屬人為澤某公司，一審未追加澤某公司，程序的主張，本院不予采納。
廣州以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔z保的如何處理？
張靜律師解答：
《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十三條：一方當事人主張房屋買賣合同實為合同的擔z保的,應當舉證證明合同關系的存在。
當事人以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔z保,出借人主張就買賣合同項下的房屋優先受償的,不予支持。出借人請求履屋買賣合同的,應當依照《人民z法z院關于審理案件適用法律若干問題的規定》第二十四條的規定處理。
當事人以簽訂房屋買賣合同作為合同的擔z保,雙方已經辦理房屋所有權轉移登記,借z款人以不存在真實的買賣合同關系為由,主張合同無效并請求返還房屋的,人民z法z院應當向當事人釋明變更訴z訟請求為返還借z款本息與房屋過戶登記時或債務履行期限屆滿時房屋價值的差額。
《人民z法z院關于審理案件適用法律若干問題的規定》第二十四條：當事人以簽訂買賣合同作為合同的擔z保，借z款到期后借z款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民z法z院應當按照法律關系審理，并向當事人釋明變更訴z訟請求。當事人拒絕變更的，人民z法z院裁定駁回起訴。
按照法律關系審理作出的判z決生效后，借z款人不履行生效判z決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借z款本息之間的差額，借z款人或者出借人有權主張返還或補償。
1、房屋買賣糾紛中，還沒過戶能請求確認所有權歸自己所有嗎？
張靜律師解答：不能，只能起訴要求辦理過戶手續。
相關法條：
《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十六條：房屋尚未辦理所有權轉移登記,買受人請求確認房屋歸其所有的,人民z法z院應當向其釋明變更訴z訟請求為出賣人協助其辦理房屋所有權轉移登記。買受人不同意變更的,駁回其訴z訟請求。
2、沒有購房資格的買家能起訴請求過戶嗎？
律師解答：不能，必須有購房資格才可以請求過戶。
《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十七條：限購房屋的買受人請求出賣人協助辦理房屋所有權轉移登記的,人民z法z院應當按照《廣東省高z級人民z法z院廣東省住房和城鄉建設廳廣東省廳關于在審判執行、辦理公證工作中落實住房限購政策的意見》(粵高法〔2013〕403 號),要求其在舉證期限內提交房屋所在地房地產登記機構出具的《購房資格證明》。
