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廣州海珠區(qū)區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)繼承交換合建糾紛打官司找律師

1、農(nóng)村宅基地房過戶如何辦理？

  本村農(nóng)民買賣或者宅基地人家屬繼承房屋，該房屋占有范圍之內(nèi)的宅基地使用權(quán)會發(fā)生轉(zhuǎn)移，即由原房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)移到買房人或繼承人。《土地管理法實施條例》規(guī)定：因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民Z政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請。在未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地前，擅自在農(nóng)用地上建造房屋的，明確為相關(guān)法律所禁止，屬于違A法建筑。根據(jù)這一規(guī)定，農(nóng)民因買賣或繼承房屋而使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人必須辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)。具體而言，就是房屋買賣雙方當事人或者房屋繼承人應當在依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記證后15日內(nèi)，持有關(guān)證明文件、材料，向當?shù)乜h、市土地管理部門提出宅基地使用權(quán)變更登記申請，經(jīng)審核后，由縣、市土地管理部門辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)，換發(fā)加蓋有縣、市人民Z政府印Z章的土地證。

2、農(nóng)村宅基地可以繼承嗎？

土地管理法第6條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地

、自留山，屬于集體所有。”

根據(jù)法律規(guī)定，公民適用的宅基地，所有權(quán)屬于國家或者集體；國家及集體所有的土地是可以依法確定由個人使用的，即公民對宅基地有依法使用的權(quán)利。

遺產(chǎn)必須是公民個人合法擁有的財產(chǎn)，所以，公民是不能將宅基地作為遺產(chǎn)繼承的，而只享有使用權(quán)。宅基地為居民、村民各戶使用，包括屋基地和院落地，長期不變。2、可以享受重新分配宅基地的權(quán)利人應當是因此而喪失宅基地的集體成員。宅基地的所有權(quán)和公民私房的所有權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于國家或集體，私房的所有權(quán)屬于私房產(chǎn)權(quán)人。

宅基地的使用權(quán)不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，但公民繼承了房屋，宅基地的使用權(quán)也就隨著房屋而轉(zhuǎn)移給新的所有人。這也只是具體執(zhí)行國家的行規(guī)，而不是繼承的結(jié)果。

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廣州宅基地房買賣合同無效贈與協(xié)議無效后如何處理咨詢律師

廣州同村不同組村民間簽訂的宅基地房買賣合同有效嗎？

  甲為某村一組村民，乙為同村二組村民，乙于2007年購買甲的宅基地，并翻蓋了新房居住。2013年7月因拆遷，乙獲得房屋及宅基地補償款26000元。現(xiàn)甲以雙方非同一集體經(jīng)濟組織成員為由，起訴要求確認買賣合同無效，宅基地補償款歸其所有。

　　律師講法：本案中，同村不同組的村民是否屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員是認定買賣合同效力的一個依據(jù)。所謂農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，是指具有為本集體經(jīng)濟組織成員提供基本社會保障的職能和經(jīng)營管理本集體經(jīng)濟組織內(nèi)農(nóng)民集體所有資產(chǎn)的職能。根據(jù)《物權(quán)法》第60條規(guī)定，我國農(nóng)村存在鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有、村農(nóng)民集體所有、村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有三種情形，即我國農(nóng)村實行的是“三級所有”的農(nóng)民集體所有土地的基本形式，而根據(jù)一物一權(quán)的物權(quán)法原則，某一村的土地要么屬于村農(nóng)民集體所有，要么屬于村內(nèi)各農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有。法Z院綜合考量雙方利益和此案具體情況，確定被告應按照20%的比例返還陳某房屋價款，數(shù)額為2。在判斷甲、乙是否屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員時，應依據(jù)集體土地的物權(quán)歸屬、發(fā)包主體等認定該村農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的具體形式進而作出判斷：是村農(nóng)民集體經(jīng)濟組織形式的，甲、乙屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，宅基地房屋買賣合同有效；是村內(nèi)并存各農(nóng)民集體經(jīng)濟組織形式的，則甲、乙不屬于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，宅基地房屋買賣合同無效，當然是否就按無效處理還要視具體情況而定。

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廣州宅基地房屋買賣合同無效后買方能得到什么補償？

律師解答：

1、非同村村民合作建房分房協(xié)議無效；

2、協(xié)議無效后，出地方應當按市場評估確定的房屋整體現(xiàn)值扣除宅基地區(qū)位樓面地價后的價值補償出資方。

案例：羅某為出地方，陳某為出資方，雙方于1990年簽訂《合建住房樓協(xié)議書》，約定合建住房樓一幢2層，各占一層，建筑成本4萬元以羅某的名義辦理了宅基地證。2014年羅某向法z院提起要求返還房屋。

法z院經(jīng)審理認為：《合建住房樓協(xié)議書》無效，陳某應當返還房屋給羅某，羅某應當返還陳某建房款并補償陳某涉案房屋的建筑物價值，即按市場評估確定的房屋整體現(xiàn)值扣除宅基地區(qū)位樓面地價后的價值。涉案整幢房屋經(jīng)評估整體價值為105萬，其中宅基地區(qū)位樓面地價為100萬，建筑成本價為5萬元，羅某應當向陳某返還建筑成本5萬元。宅基地使用權(quán)的取得，行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法及國家有關(guān)規(guī)定。法z院終：1、陳某返還所占羅某的房屋；2、羅某返還陳某建房款4萬元。3、羅某返還陳某建筑成本5萬元。