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物業(yè)公司與分包單位的關(guān)系

物業(yè)公司與分包單位的關(guān)系，是合作的關(guān)系。作為一個(gè)企業(yè)，他們有自己的管理制度、管理方法和管理資源，物管公司去監(jiān)管他們的工作，不能總是用“你們要怎么做……”、“要聽我的……”等等的話，而是多講建議性的話如“你們可以……”、“你們可以考慮……”如果經(jīng)常要外包公司按自己的意愿去做，長(zhǎng)期下去可能會(huì)制約公司的技術(shù)發(fā)揮，陷入“幫人家管理公司”的境地，起到相反的效果。“我們只要效果”是我們要求的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，對(duì)于日常監(jiān)管發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)管理公司要主動(dòng)提出，并要求他們限期整改。

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)外委分包單位的資質(zhì)要求、服務(wù)范圍和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于一般工作程序，行業(yè)的通常做法是物業(yè)管理企業(yè)提出對(duì)外委分包單位的資質(zhì)要求、服務(wù)范圍和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，編制相關(guān)的招文件或外委專項(xiàng)服務(wù)邀請(qǐng)函，通過采購服務(wù)程序進(jìn)行采購活動(dòng)。按照市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，對(duì)相關(guān)專項(xiàng)服務(wù)供應(yīng)商發(fā)出招標(biāo)材料，物業(yè)管理企業(yè)的評(píng)標(biāo)根據(jù)預(yù)先確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)辦法，對(duì)各服務(wù)供應(yīng)商提交的材料進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，終確定服務(wù)質(zhì)量高、保障能力強(qiáng)且費(fèi)用合理的供應(yīng)商作為外委服務(wù)中標(biāo)單位，并簽訂外委服務(wù)合同。在此過程中，對(duì)于優(yōu)化的工作流程、評(píng)標(biāo)準(zhǔn)則的確定環(huán)節(jié)需要特別關(guān)注。

物業(yè)費(fèi)到底包括那些費(fèi)用

物業(yè)費(fèi)到底包括那些費(fèi)用，是咱們老百姓很關(guān)心的話題，今天，我就針對(duì)這一話題，和大家分享 (一)人工工資及保險(xiǎn)、，服裝，加班，培訓(xùn)等符合規(guī)定的福利費(fèi) (二)公共設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、公區(qū)場(chǎng)地日常維修維護(hù)費(fèi)及重點(diǎn)設(shè)備檢測(cè)費(fèi)。 （三）（算公共區(qū)域使用的水電氣熱能源費(fèi)） (四)綠化管理費(fèi) 指小區(qū)綠化的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，包括：綠化工具費(fèi)、勞保用品、化肥費(fèi)、雜草處理費(fèi)等。 (五)衛(wèi)生清潔費(fèi) 包括清潔工具、勞保用品、防疫消殺、化糞池清掏費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用。 (六)保安費(fèi) 包括： 人身保險(xiǎn)費(fèi)、住房租金等(如每年投保2萬元人身意外傷害險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)率為4‰);保安用房及保安人員等 (七)辦公費(fèi) 包括：交通費(fèi)、車輛及保險(xiǎn)維護(hù)費(fèi)用、出差、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、書報(bào)費(fèi)等 (八)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率，一般按5年分銷。固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備等。 (九)利潤(rùn)率，一般按百分之十測(cè)算，一般普通住宅小區(qū)平均利潤(rùn)率不高于社會(huì)平均利潤(rùn)率。

住宅前期物業(yè)服務(wù)以外的價(jià)格

住宅前期物業(yè)服務(wù)以外的價(jià)格由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同約定物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整方式。鼓勵(lì)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)或通過委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。