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物業(yè)公司與分包單位的關(guān)系

物業(yè)公司與分包單位的關(guān)系，是合作的關(guān)系。作為一個(gè)企業(yè)，他們有自己的管理制度、管理方法和管理資源，物管公司去監(jiān)管他們的工作，不能總是用“你們要怎么做……”、“要聽我的……”等等的話，而是多講建議性的話如“你們可以……”、“你們可以考慮……”如果經(jīng)常要外包公司按自己的意愿去做，長(zhǎng)期下去可能會(huì)制約公司的技術(shù)發(fā)揮，陷入“幫人家管理公司”的境地，起到相反的效果。“我們只要效果”是我們要求的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，對(duì)于日常監(jiān)管發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)管理公司要主動(dòng)提出，并要求他們限期整改。

物業(yè)管理企業(yè)將自己的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)外包給其他服務(wù)供應(yīng)商后,

在合同的草擬與簽訂過程中，首先應(yīng)該明確外包后責(zé)任的界定。物業(yè)管理企業(yè)將自己的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)外包給其他服務(wù)供應(yīng)商后，并不能免除自己根據(jù)原物業(yè)管理合同對(duì)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。如果受委托的供應(yīng)商的服務(wù)達(dá)不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求，則物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。特別要強(qiáng)調(diào)，在合同或協(xié)議中應(yīng)約定，務(wù)供應(yīng)商提供的務(wù)質(zhì)量和水平，不得低于物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)相關(guān)務(wù)質(zhì)量和要求的約定;同時(shí)還要約定務(wù)供應(yīng)商達(dá)不到服務(wù)質(zhì)量和要求時(shí)的違約責(zé)任。其次，就是對(duì)專項(xiàng)業(yè)務(wù)委托合同或協(xié)議期限的確定。這里要強(qiáng)調(diào)的是行業(yè)內(nèi)多數(shù)企業(yè)的普遍通行做法，不一定就是正確、有效的做法。由于物業(yè)管理服務(wù)工作的長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性特點(diǎn)，外包合同或協(xié)議的簽訂不一定局限在年度或年度的整數(shù)倍。

租金收入增長(zhǎng)可帶動(dòng)物管費(fèi)提升

從培育期到成熟期，項(xiàng)目的租金、零售額、出租率均可獲得明顯提升，從而帶動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管轄項(xiàng)目的收入增長(zhǎng)。商辦物業(yè)管理與住宅類似，都存在剛性人工、設(shè)備成本，如何降本增效成為物業(yè)企業(yè)需要解決的問題。從商辦物業(yè)的收費(fèi)模式來看，隨時(shí)間推移，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)積累，租金收入增長(zhǎng)可帶動(dòng)物管費(fèi)提升，從而對(duì)沖設(shè)施維護(hù)成本上升的不利影響。今后，將提升業(yè)主履職能力，加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)督。《通知》提出，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)負(fù)責(zé)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主組建改選小組，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的人選推薦和審核把關(guān)。小區(qū)業(yè)主成員中員比例一般不低于50%，主任一般由員擔(dān)任。對(duì)暫不具備成立業(yè)主條件的，成立小區(qū)自管組織，代行業(yè)主職責(zé)。